Consórcio de imóveis ou Financiamento imobiliário?

No último artigo falamos sobre a importância do planejamento antes de comprar um imóvel.

pessoas embaladas pela ansiedade de quererem logo realizar o seu grande sonho da casa própria
Consórcio ou Financiamento

O que vejo na prática do dia-a-dia, é que muitas pessoas, embaladas pela ansiedade de quererem logo realizar o seu grande sonho da casa própria, muitas vezes acabam tomando decisões precipitadas.

Compram um imóvel numa rapidez incrível, mas não se preocupam em entrar numa dívida de 30 anos ou mais. O fato é que depois de alguns anos se arrependem, com aquele pensamento ruminante do por quê eu fiz isto? Vou ficar pagando isto a vida inteira? Não poderia ter feito de maneira diferente? Talvez num prazo mais curto?


Existem várias maneiras de se adquirir um imóvel. Alguns preferem comprar na planta por quererem algo novo, moderno e atendam todas as necessidades como cozinha gourmet, uma área grande de lazer e serviços diversos. Outros preferem um imóvel usado mas que tenha uma localização excelente, num bairro que já tenha uma grande gama de comércio e serviços. O pico do preço de um imóvel é quando ele fica pronto, logo depois do habite-se, e ele vai caindo com o tempo, com uma lenta taxa anual de depreciação (mas lembre-se que, por outro lado, existe uma valorização de mercado).

Os preços variam muito dependendo de tudo isto, mas o preço final irá variar ainda mais dependendo de que maneira você adquire este imóvel.


Apesar de observarmos uma queda expressiva na taxa Selic e nas taxas de financiamento de imóveis, ainda temos no Brasil uma das mais altas taxas reais de juros no mundo (Nos EUA e na Europa e muito comum encontrarmos taxas prefixadas de 3% mais ou menos). E quando se trata de um financiamento de longo prazo, todo cuidado é pouco. Mesmo hoje, você irá pagar dois ou mais imóveis quando o compra financiado, as vezes dois e meio ou três. Não estou falando que isto seja ruim. No longo prazo os imóveis valorizam acima da inflação (fonte Fipezap), e é sempre possível obter uma renda interessante se você o compra para alugar, especialmente por curto prazo/temporada, através de sites como Airbnb, Booking e outros.


Comprar a vista é uma opção para poucos, pois são valores altos, e nem sempre é bom ficar com o dinheiro imobilizado. Vender um imóvel com pressa normalmente não é um bom negócio.


Uma outra maneira que temos no Brasil para adquirir imóveis e o consórcio imobiliário. É interessante ver como os mais respeitados e famosos educadores financeiros divergem suas opiniões com relação a este interessante instrumento de aquisição. Alguns odeiam, outros elogiam muito e outros conseguem mostrar os pontos fortes e fracos de cada opção de uma forma equilibrada. Com a minha longa experiência de mercado, o que vejo e que a melhor opção vai depender muito do perfil do comprador e, principalmente, a estratégia adotada para a contemplação da carta de crédito. Nenhum especialista em consórcio pode te prometer quando uma determinada cota será contemplada. Mas é possível sim fazer um estudo dos grupos, novos e em andamento, para obter uma estimativa estatística de quando pode-se contemplar, principalmente através dos lances. Existe um histórico com muitas informações, e isto tudo pode ser analisado.


 é possível sim fazer um estudo dos grupos, novos e em andamento, para obter uma estimativa estatística de quando pode-se contemplar, principalmente através dos lances. Existe um histórico com muitas informações, e isto tudo pode ser analisado.
Consórcio tem um custo final menor que o financiamento.

Apesar das divergências, quase todos educadores financeiros concordam que o consórcio tem um custo final menor que o financiamento.


Para melhor ilustrar esta análise entre as duas modalidades, extrai o texto do escritor e professor Gustavo Cerbasi, com certeza um dos mais respeitados educadores financeiros do Brasil. Este material esta no livro “ Como Organizar a sua Vida Financeira, da Editora Sextante.


Consórcios são conhecidos por serem matematicamente vantajosos do que os financiamentos, quando o prazo de pagamento de ambos é o mesmo. A razão para a vantagem está no conceito da remuneração paga a quem concede o crédito

Nos financiamentos, a instituição financeira possui recursos disponíveis, usa esses recursos para pagar à vista a alguém que vende um bem e passa a receber de volta os recursos aos poucos, incluindo uma taxa pelo aluguel destes. Quanto mais tempo dispor dos recursos, mais juros a instituição ganhará.


Nos consórcios, a administradora do grupo contratado não tem que arcar obrigatoriamente com o valor do bem. Seu papel é reunir vários interessados em adquirir cotas de um consórcio – os chamados consorciados – vinculado a um determinado bem (casa, apartamento, terreno), que pagarão frações do valor do bem durante vários meses. A cada mês, a soma das prestações pagas por todos os consorciados, mas a antecipação de prestações, pagas por alguns participantes (os chamados lances) viabilizam a compra de um ou mais bens, cuja entrega aos consorciados será feita por meio de carta de credito, por sorteio ou em decorrência de um lance que supere o dos demais consorciados. A carta de crédito será utilizada pelo consorciado para comprar o bem que atender a sua necessidade ou para contratar o serviço desejado. Para administrar esse processo, a administradora cobra uma taxa, que é embutida no valor de cada prestação paga.


Enquanto os juros totais de um financiamento de longo prazo chegam a dobrar, as vezes triplicar, o valor total da operação, a taxa de administração de um consorcio raramente ultrapassa a casa dos 25% do valor da operação (*1). Obviamente, esta vantagem tem seu preço: enquanto nos financiamentos você tem acesso imediato ao bem que comprou (mesmo que fique alienado ao nome do financiador), no consórcio o acesso dependerá de sua sorte ou força financeira para dar um lance vencedor. Quanto mais tempo demorar para ser contemplado em um consórcio, pior terá sido o negócio para você, pois está pagando sem ter o bem.


Por este motivo, a entrada em um consórcio requer boa conversa com o especialista que o negocia, a fim de obter referências sobre qual o valor deve ser ofertado como lance para viabilizar o resgate da carta de crédito em poucos meses. Muitas pessoas já adquirem um consórcio pensando em dar lance, a fim de usufruir do recurso em pouco tempo e com menor custo do que no financiamento. “

Como vocês podem ver, a análise do Gustavo Cerbasi é feita com ponderação, colocando as principais virtudes de cada opção.


Mas ai vocês irão me perguntar: se o consorcio tem esta importante vantagem de ter um custo mais baixo, porque a maioria, na casa dos 70% ou 80% dos compradores utilizam o financiamento?

Na minha opinião por três motivos:


O primeiro porque a modalidade de consórcio é mais nova, especialmente nos bancos, e já tinha tradição. Já era um “senso comum”.

Senso comum é o modo de pensar da maioria das pessoas, são noções comumente admitidas pelos indivíduos.

Significa o conhecimento adquirido pelo homem partir de experiências, vivências e observações do mundo. O senso comum se caracteriza por conhecimentos empíricos acumulados ao longo da vida e passados de geração em geração. É um saber que não se baseia em métodos ou conclusões científicas, e sim no modo comum e espontâneo de assimilar informações e conhecimentos úteis no cotidiano.


O segundo motivo é que os bancos sempre tiveram interesse em vender o financiamento ao invés do consorcio. Obviamente por ser mais lucrativo. E se é mais lucrativo, alguém tem que pagar a conta. Prova disto é que a grande maioria dos bancos só resolveu entrar neste mercado depois de muito tempo, numa época que só reinavam empresas exclusivamente focadas neste segmento. Na minha opinião só entraram porque o mercado de consórcios começou a se expandir fortemente e não queriam perder o bonde.


O terceiro motivo é que, na minha percepção, existem mais “vendedores” preocupados com a comissão que vão ganhar, do que consultores (com vendas consultivas) que estão mais preocupados em entender as necessidades e desejos dos clientes que estão atendendo, e que tenham um propósito de ver a satisfação do cliente em atingir o seu objetivo maior, que é a tão sonhada casa própria ou aquele imóvel que irá lhe gerar uma renda, especialmente para dar uma tranquilidade na aposentadoria. Perdoe-me pela franqueza, mas foi ai que resolvi atuar neste segmento quando, como cliente, percebi que existia um gap muito grande entre a importância de se fazer um negocio tão relevante e de forte impacto nas finanças, e a carência de profissionais preparados e motivados em servir.


No próximo artigo, vou aprofundar mais este assunto comparativo, inclusive com alguns exemplos de números. Ate lá!


Fiquem com o meu abraço!

Sérgio Braga




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